Eerlijk gezegd, de Provence blijft een van de meest gezochte regio’s voor Nederlanders die een tweede verblijf overwegen. Lavendelvelden, dorpjes op heuvels, terrasjes onder platanen, dat ene meer in de Verdon waar je ’s middags duikt – het zit allemaal in ons collectieve geheugen. Maar de vraag die telkens terugkomt is heel concreet : hoeveel kost een tweede verblijf in de Provence nu echt, bij aankoop én op jaarbasis ? Een snel antwoord vooraf : reken voor een degelijke woning op 250 000 tot 600 000 euro aan aankoopprijs in de gemiddelde Provence (Lubéron, Var binnenland, Drôme provençale), plus zo’n 5 000 tot 12 000 euro per jaar aan vaste lasten. Maar zoals altijd, de duivel zit in de details.
De PACA-markt verkennen voor je écht begint te zoeken
Voordat we dieper duiken, een praktische tip : wie écht concrete prijzen wil zien in verschillende dorpen en steden van de regio, kan op https://www.immobilier-paca.fr een aardig overzicht vinden van wat de PACA-markt momenteel biedt. Waarom ik dat aangeef ? Omdat algemene cijfers één ding zijn, maar de werkelijkheid sterk verschilt tussen Saint-Rémy-de-Provence en een dorpje van 300 inwoners in de Var. De prijsverschillen binnen de Provence zijn enorm, soms van 1 tot 5 op een afstand van 30 kilometer. Wie zich dat niet vooraf realiseert, gaat fout zoeken en raakt gefrustreerd.
De aankoopprijs : enorme verschillen tussen plekken
Laten we direct concreet zijn. Hieronder vindt u realistische prijsranges voor 2026, op basis van de algemene marktcijfers van notarissen en immobiliënbarometers.
De ster-locaties (Lubéron, Alpilles, Saint-Rémy, Gordes, Ménerbes): tussen 6 000 en 10 000 euro per m². Een charmant huisje van 100 m² kost daar al snel 700 000 tot 1 miljoen euro. Wie hier zoekt, mikt op een prestige-aankoop met sterke meerwaarde op lange termijn, maar de rendementen op korte termijn zijn vaak teleurstellend.
De middencategorie (Vaucluse buiten de Lubéron, Var binnenland, delen van Haute-Provence): tussen 3 000 en 5 000 euro per m². Hier vindt u nog stenen huizen met een tuin voor 300 000 tot 500 000 euro. Persoonlijk vind ik dat dit de sweet spot is voor de meeste Nederlandse kopers – betaalbaar, authentiek, en dichtbij de “echte” Provence.
De minder bekende plekken (Drôme provençale, dieper Haute-Provence, achterland van Var): tussen 1 800 en 3 000 euro per m². Echte koopjes bestaan hier nog. Een dorpswoning van 80 m² om op te knappen voor 150 000 à 200 000 euro ? Het kan. Maar let op de “om op te knappen” – dat is het hele verhaal.
De Côte d’Azur en directe omgeving: vergeet het bijna. Tussen 6 000 en 15 000 euro per m², met pieken in Saint-Tropez of Cap Ferrat. Niet meer dezelfde categorie.
Vergeet de aankoopkosten niet
Hier valt elke Nederlandse koper een eerste keer van zijn stoel. In Frankrijk zijn de aankoopkosten op een bestaand huis namelijk hoger dan in Nederland.
Reken op :
- Notariskosten en registratierechten: ongeveer 7 tot 8% van de aankoopprijs voor oudbouw
- Agentschapskosten: tussen 4 en 8%, vaak ten laste van de koper (afhankelijk van wat er op de annonce staat – let goed op)
- Eventuele technische diagnostiekkosten die de verkoper wel doet, maar die soms doorgerekend worden
Concreet voorbeeld : een huis op 400 000 euro brengt al snel 32 000 tot 60 000 euro extra aan kosten met zich mee. Dat is geen detail. Veel kopers vergeten dit budget en moeten ineens hun renovatieplannen schrappen.
De jaarlijkse kosten : vaak onderschat
Hier gaat het echt om geld dat elk jaar terugkomt, of u er nu vier weken of vier maanden verblijft. Voor een gemiddelde woning van 100 à 120 m² met tuin in de Provence :
Taxe foncière (onroerende voorheffing): tussen 800 en 2 500 euro per jaar, afhankelijk van de gemeente. In sommige Var-dorpen kan het stijgen. Pas op : deze belasting is sterk geëvolueerd en gemeenten hebben hun tarieven de laatste jaren opgetrokken.
Taxe d’habitation: voor hoofdverblijfplaatsen afgeschaft, maar nog steeds van toepassing op tweede verblijven. Reken op 500 tot 1 500 euro per jaar, soms meer in toeristische zones waar gemeenten een verhoging tot 60% toepassen. Steeds meer Provençaalse gemeenten doen dat.
Verzekering: 400 tot 800 euro per jaar voor een degelijke verzekering tweede verblijf. Iets hoger dan een hoofdverblijf, omdat het huis vaak leegstaat.
Energie en water: 600 tot 1 500 euro per jaar, ook bij beperkt gebruik. Een onverwarmd huis in de winter vraagt nog steeds minimaal energie, en de waterabonnementen lopen door.
Onderhoud van tuin en zwembad: dit is de grote vergetene. Een zwembad kost al snel 1 500 à 2 500 euro per jaar (waterbehandeling, opening en sluiting, kleine reparaties). Een Provençaalse tuin met olijfbomen, lavendel en cipressen ? Reken op een tuinier 1 à 2 keer per maand : 1 200 tot 2 500 euro per jaar.
Internet en abonnementen: 400 à 600 euro per jaar voor internet en eventuele tv.
Klein onderhoud en reparaties: budget van minstens 1 500 euro per jaar te voorzien. Een lekkend dak, een terras dat hersteld moet worden, een verwarmingsboiler die het opgeeft – dingen gebeuren, en ze gebeuren altijd op het slechtst mogelijke moment.
Tel maar op. Tussen 6 000 en 12 000 euro per jaar aan vaste lasten, soms meer. Vraag aan u : had u dat verwacht ?
De extra kosten waar weinig mensen over praten
Hier komen de verrassingen.
Reiskosten: een tweede verblijf is enkel rendabel als u er gaat. En de heen-terug Nederland-Provence kost geld. Auto, brandstof, tolwegen (de Franse autoroutes kosten makkelijk 80 à 100 euro enkele rit vanaf de Belgische grens), of vlucht plus huurwagen. Reken op minimaal 500 à 1 500 euro per verblijf, afhankelijk van het seizoen en de mensen.
Conciërge of huisbewaarder: als u maar enkele weken per jaar in uw huis bent, wilt u dat iemand er af en toe komt kijken. Een rolluik dat open blijft, een marterskater dat in de zolder zit, een waterlek dat niemand opmerkt – het kan duur worden. Een lokale gardien kost 800 à 1 500 euro per jaar voor regelmatige controles.
De Franse fiscaliteit op niet-residenten: u betaalt belasting in Frankrijk op uw Franse vermogen vanaf 1,3 miljoen euro netto bezit in Frankrijk (IFI). De meeste tweede verblijven liggen daaronder, maar dit is iets om te checken. En bij eventuele verhuur in seizoensverhuur, gelden andere regels en belastingen.
Bij doorverkoop: de plus-value op een tweede verblijf is belastbaar in Frankrijk, met progressieve vrijstelling over 22 jaar (totaal vrij van inkomstenbelasting) en 30 jaar (totaal vrij van sociale lasten). Wie binnen 5 jaar wil doorverkopen, kan stevig belast worden.
Concrete simulatie : een huis van 350 000 euro in de Vaucluse
Laten we een realistisch voorbeeld nemen. Een stenen huis van 110 m² met kleine tuin en zwembad in een dorp dichtbij Apt, gekocht voor 350 000 euro.
Aankoopjaar :
- Aankoopprijs : 350 000 €
- Notaris en kosten : ongeveer 28 000 €
- Eventuele agentschapskosten : 15 000 à 20 000 € als ten laste van de koper
- Inrichting en eerste werken : minimum 15 000 €
- Totaal eerste jaar : ongeveer 410 000 à 415 000 €
Lopende jaarlijkse lasten :
- Taxe foncière : 1 400 €
- Taxe d’habitation tweede verblijf : 900 €
- Verzekering : 600 €
- Energie en water : 1 000 €
- Zwembadonderhoud : 2 000 €
- Tuinier : 1 800 €
- Internet/abonnementen : 500 €
- Onderhoud en reparaties : 1 500 €
- Totaal : ongeveer 9 700 € per jaar
Tel daar gemiddeld 3 000 à 4 000 euro reiskosten per jaar bij op, en u zit op ruim 12 000 euro per jaar. Eerlijk : dat is het bedrag dat veel Nederlanders niet zien aankomen.
Is verhuren een goed idee om de kosten te dekken ?
Ja en nee. Veel Nederlandse eigenaars verhuren hun Provençaalse huis in juli en augustus om de jaarlijkse lasten te compenseren. In de praktijk :
Een goed gelegen huis met zwembad in de Lubéron verhuurt voor 2 500 à 4 500 euro per week in het hoogseizoen. Acht weken verhuur = 20 000 à 35 000 euro bruto. Min beheerskosten (20 à 30% via agentschap), schoonmaak, slijtage, eventuele belastingen.
Probleem : als u zelf in juli en augustus wil komen, is dat onmogelijk samen met intensieve verhuur. U moet kiezen. Veel eigenaars verhuren in juni en september en houden juli-augustus voor zichzelf. Resultaat : huurinkomsten van eerder 8 000 à 15 000 euro bruto, wat al een groot deel van de lopende lasten dekt.
Mijn eerlijke conclusie
Een tweede verblijf in de Provence is geen “rationele financiële investering” op korte termijn. Wie het puur als investering wil zien, is meestal beter af met een klassiek beleggingsproduct of een rendabel huurpand in de stad. Maar als levenskeuze, voor jaren van vakantie, familieherinneringen, mogelijk een latere pensioneringsplek – dan kan het absoluut zinvol zijn.
De sleutel is : realistisch budgetteren vanaf het begin. Niet alleen de aankoopprijs maar ook 7 à 8% notaris, de eerste werken, en minstens 8 000 à 12 000 euro per jaar aan lopende kosten. Wie deze cijfers kan dragen zonder financiële stress, vindt in de Provence een levenswijze die voor velen onvervangbaar is. Wie het krapper inschat, riskeert binnen drie jaar te moeten verkopen, soms met verlies.
En u, waar zit u in dat verhaal ? Een vraag die zeker meer doordachtheid verdient dan een avond fantaseren over lavendelvelden.